A Reforma Tributária trará mudanças na locação de imóveis a partir de 2026.
Os contribuintes que possuem imóveis na pessoa física devem ficar atentos às mudanças que entrarão em vigor a partir de janeiro de 2026, com a implementação da Fase Teste da Reforma Tributária.
Atualmente, a locação de imóveis está sujeita apenas à incidência do Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF). Ocorre que, com a entrada em vigor da Lei Complementar nº 214/2025, que regulamenta a Reforma Tributária, a locação de imóveis deixará de ser tributada exclusivamente pelo IRPF e passará a se submeter também ao Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e à Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS).
O impacto para as pessoas físicas será percebido já no início da transição, em janeiro de 2026, quando entrarão em vigor as alíquotas simbólicas de teste, sendo 0,1% para o IBS e 0,9% para a CBS.
Os contribuintes sujeitos ao recolhimento do IBS e da CBS estão definidos no artigo 251 da Lei Complementar nº 214/2025, que estabelece os critérios para que a pessoa física passe a ser considerada contribuinte regular desses tributos.
De acordo com o referido artigo, o recolhimento do IBS e da CBS será obrigatório para as pessoas físicas que se enquadrarem cumulativamente nas seguintes condições:
- Obter receita bruta anual superior a R$ 240 mil, e
- Possuir mais de três imóveis alugados.
Além disso, a legislação estabelece que mesmo quem não se enquadre a esses dois critérios poderá ser considerado contribuinte no próprio ano-calendário, caso realize uma única operação de locação cujo valor exceda em 20% o limite de R$ 240 mil, ou seja, acima de R$ 288 mil.
A título de exemplo:
A nova legislação também prevê mecanismos para reduzir o impacto tributário, como:
- Redução de 70% nas alíquotas do IBS e da CBS (Artigo 261)
- Redutor social de R$ 600,00 por imóvel residencial, aplicado diretamente sobre a base de cálculo do IBS e da CBS, com atualização mensal pelo IPCA. (Artigo 260).
Além disso, a Lei Complementar nº 214/2025 também prevê a criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), que exigirá a inscrição de todos os imóveis urbanos e rurais, vinculando cada bem a um número único de cadastro.
Espera-se que o CIB seja integrado aos sistemas de fiscalização da Receita Federal, permitindo o cruzamento automatizado de dados com o Imposto de Renda.
Por isso, as locações informais tendem a ser facilmente identificadas por meio desse cruzamento, o que reforça a necessidade de regularização das operações imobiliárias a partir da vigência da nova legislação.
Diante dessas mudanças, é fundamental que os contribuintes que possuem imóveis na pessoa física iniciem um planejamento estratégico, avaliando o impacto da tributação e considerando alternativas como a constituição de holdings patrimoniais e outras formas de reorganização societária e fiscal.
A equipe da Marinho Advogados está preparada para orientar e auxiliar seus clientes no planejamento e na adoção das estratégias mais adequadas diante das mudanças trazidas pela Reforma Tributária.
Fontes: Lei Complementar nº 214/2025
https://www.contabeis.com.br/noticias/72466/alugueis-terao-nova-tributacao-com-a-reforma-tributaria/
https://www.migalhas.com.br/depeso/439095/reforma-tributaria-e-o-pl-1-087-25-tributacao-das-locacoes-de-imoveis
FABIANA CORTEZ RODOLPHO é advogada associada do escritório Marinho Advogados Associados. Graduada em Direito pela Universidade de Marília – UNIMAR. Mestre em Direito na linha de pesquisa Empreendimentos Econômicos, Processualidade e Relações Jurídicas. Pós-graduanda em Direito Tributário pela PUC-RS. Membra da Comissão de Direito Societário e da Comissão de Direito Tributário da Ordem dos Advogados do Brasil, subseção de Marília. Consultora do Comitê de Estudos de Direito Processual Empresarial e ADRs do Instituto dos Advogados de São Paulo. Atua na área empresarial e tributária em âmbito consultivo, administrativo e judicial.
Contato: fabiana.rodolpho@marinho.adv.br
